Fastighetsrätt

Allmänt om fel i fastighet

När en fastighet eller en bostadsrätt har sålts kan det efter en tid uppstå en tvist mellan köpare och säljare rörande fel som köparen upptäckt efter att bostaden tillträtts. Det kan röra sig om större eller mindre fel. Är felen allvarliga fel kan det innebära stora ekonomiska avbräck för köparen att åtgärda felen. Köparen vill då ha ersättning för felen av säljaren. Köparen har rätt att få ersättning om det rör sig om ett fel som trots noggrann undersökning inte kunnat upptäckas. Vidare måste felet vara av den arten att man vid köpet inte haft anledning att räkna med att fel kunde finnas.
Köper man exempelvis en äldre fastighet ligger det i sakens natur att man måste påräkna vissa fel. Har man också fått köpa fastigheten till ett pris som väsentligt understigit marknadsvärdet kan det också bli svårt att få ut någon ersättning av säljaren eftersom priset i sig är en indikation på att fastighetens skick kan vara bristfälligt. De fel som en fastighet kan vara behäftad med indelas i rättsliga fel, rådighetsfel, faktiska fel och dolda fel.

Rättsliga fel

Med ett rättsligt fel menas att köparens rätt är begränsad eller att hans möjlighet att använda egendomen är inskränkt och har har inte haft anledning att räkna med detta vid köpet. Köparen få exempelvis inte behålla bostaden eftersom säljaren inte ägde den eller att denne sålt egendomen till flera olika köpare. En fastighet kan även vara belastad med panträtter, nyttjanderätter eller inteckningar som köparen inte kände till vid köpet. Om köparen inte kan få lagfart på grund av omständighet som han ej känt till vid köpet föreligger också ett rättsligt fel och köparen har rätt att häva köpet.

Rådighetsfel

Ett rådighetsfel föreligger när köparen inte kan förfoga över en fastighet som denne har rätt att förutsätta vid köpet p.g.a. ett myndighetsbeslut. För att felet ska anses föreligga krävs det att köparen var i god tro vid köpet, d.v.s varken kände till eller borde ha känt till inskränkningen.

Faktiska fel

Ett faktiskt fel föreligger om det finns brister eller felaktigheter när det gäller fastighetens areal eller fysiska beskaffenhet i övrigt. Exempel på faktiska fel är angrepp av ohyra och röta, felaktigheter eller brister i byggnader.

De faktiska felen delas in i konkreta och abstrakta fel

Ett konkret fel föreligger då fastigheten avviker från vad som följer av köpeavtalet eller vad säljaren utfäst. Förutom avvikelser från det som avtalats rent skriftligt räknas alltså även muntliga garantier från säljarens sida. Även "lindriga former" av garantier från säljarens sida, s.k. enuntiationer, dvs tämligen preciserade uttalanden och uppgifter anses bindande.

Ett abstrakt fel föreligger då fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med detta menas att fastigheten avviker från vad som i allmänhet kan förväntas vara normal standard för en fastighet av motsvarande ålder och utförande. Ett exempel på abstrakt fel är att dricksvattnet är hälsovådligt.

De abstrakta felen delas in i 2 undergrupper.

• Fel som säljaren haft vetskap om vid fastighetens försäljning.
• Dolda fel som varken säljaren eller köparen kände till vid fastighetens försäljning.

Dolda fel

Ett dolt fel är ett fel som säljaren inte kände till och som köparen inte kunnat upptäcka ens vid en noggrann undersökning. Köparen har en ganska långtgående undersökningsplikt.

Ett fel anses inte dolt om:

• Köparen borde upptäckt felet vid en noggrann undersökning av fastigheten.

• Köparen haft anledning att räkna med felet. Generellt kan sägas att ju äldre byggnaden är desto fler fel får en köpare räkna med.

• Köparen betalat ett relativt lågt pris för fastigheten. Då får köparen räkna med att eventuella dolda fel är avräknade från köpeskillingen.

När man tar ställning till om ett abstrakt fel föreligger utgår man således från att fel eller brister utöver vad som normalt brukar finnas i fastigheter av motsvarande typ och ålder, inte skall accepteras.